+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Порядок Расторжения Договора Аренды Земельного После Истечения Его Срока Действия

Гражданский кодекс. Купить систему Заказать демоверсию. Срок договора аренды. Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу. Изменения, внесенные Федеральным законом от ГК РФ Статья

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Обзор практики рассмотрения дел по спорам, связанным с неисполнением обязательств по договорам аренды в том числе финансовой. Общество обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды нежилых помещений, обязании ответчика освободить помещения и передать их истцу по акту приема-передачи.

Расторжение договора: практические вопросы

Обзор практики рассмотрения дел по спорам, связанным с неисполнением обязательств по договорам аренды в том числе финансовой.

Общество обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды нежилых помещений, обязании ответчика освободить помещения и передать их истцу по акту приема-передачи. Руководствуясь статьями пунктом 2 и Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, оставил без рассмотрения исковое требование о расторжении договора аренды на основании части 2 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказал в удовлетворении остальной части иска.

Обе судебные инстанции исходили из того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды, обосновав данный вывод следующим. В силу части 3 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При рассмотрении иска о расторжении договора суду необходимо проверять соблюдение обязательного порядка предъявления требования о расторжении договора, установленного пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, давая оценку представленным истцом в основание соблюдения досудебного порядка по расторжению договора письмам, установил, что в них содержится срок для устранения нарушений условий договора в соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации и одновременно в первом письме имеется предложение о расторжении договора в соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации, во втором - уведомление об одностороннем расторжении договора в соответствии с частью 3 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд отметил, что когда арендодатель в одном письме просит устранить нарушения условий договора и расторгнуть договор, то он нарушает порядок расторжения договора аренды. Действия истца должны быть последовательными, но не одновременными, в противном случае нарушаются нормы права, регулирующие порядок расторжения договора аренды.

В целях сохранения стабильности договорных отношений закон устанавливает возможность неисправному контрагенту исполнить свои обязательства без наступления негативных последствий в виде расторжения договора. Односторонний отказ от договора условиями договора аренды не предусмотрен. В связи с этим суды пришли к выводу о том, что когда арендодатель в одном письме одновременно просит устранить нарушения условий договора и расторгнуть договор, то он нарушает порядок расторжения договора аренды и не в полной мере выполняет требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

Отменяя принятые судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что данный подход при разрешении вопроса о соблюдении досудебного порядка расторжения договора аренды не соответствует нормам действующего гражданского законодательства. Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта направления арендодателем письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя только в случае неисполнения арендатором полученного предложения. Данное право реализуется с соблюдением порядка расторжения договора, установленного пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Предложение в порядке статье Гражданского кодекса Российской Федерации касается требования об исполнении обязательства в дополнительно предоставленное время, а предложение, обязательность направления которого до обращения в суд предусмотрена пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, касается прекращения договора в добровольном порядке, без обращения в суд. Исполнение данных условий арендодателем в одном документе: в предложении исполнить обязательство в указываемый срок, а в случае неисполнения - подписать прилагаемое к этому предложению соглашение о добровольном расторжении договора, не противоречит принципу дозволительной направленности гражданско-правового регулирования.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Администрации города о прекращении у Общества права аренды земельного участка. В обоснование требования заявитель указал, что на момент издания оспариваемого ненормативного правового акта договор аренды земельного участка действовал, так как считался возобновленным на неопределенный срок.

Решением суда первой инстанции Обществу отказано в удовлетворении требования в связи с недоказанностью нарушения оспариваемым актом его прав и обязанностей, как арендатора земельного участка.

Сославшись на пункт 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, условие договора аренды, предусматривающее прекращение обязательств сторон по окончании срока его действия, и то обстоятельство, что распоряжение было издано после этого срока, суд отклонил довод заявителя о наличии договорных отношений между сторонами. В соответствии с пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок статья Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела и объяснений сторон следует, что срок аренды в договоре был определен до По истечении этого срока каких-либо возражений от арендодателя не поступило, Общество пользовалось и продолжает пользоваться земельным участком до настоящего времени.

В связи с этим договор аренды земельного участка следует считать возобновленным на неопределенный срок и Администрации города для реализации своего намерения прекратить договорные отношения следовало уведомить об этом Общество за три месяца.

Однако судом не установлен факт такого извещения арендатора со стороны арендодателя. Суд апелляционной инстанции посчитал, что прекращение права аренды Общества путем издания Администрацией распоряжения не соответствует нормам действующего законодательства Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации и установленному порядку изменения договора.

Суд кассационной инстанции, оставляя постановление суда апелляционной инстанции без изменений, в дополнение указал, что условие договора аренды о прекращении обязательств сторон по окончании срока его действия не освобождает арендодателя от обязанности надлежащим образом уведомить арендатора об отсутствии намерения продолжать арендные отношения. Общество обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения и взыскании убытков.

Требования основаны на статьях , Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением его преимущественного права на заключение договора аренды в отношении указанного имущества на новый срок с учетом прекратившего действие договора аренды. Суд решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, отказал в удовлетворении иска. Обе судебные инстанции исходили из того, что истец не доказал наличия у ответчика обязанности заключить договор аренды по правилам статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку раннее принятым вступившим в законную силу решением арбитражного суда установлено, что ответчик ненадлежащим образом вносил арендные платежи по указанному договору аренды, поэтому у него не возникло преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок по правилам статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с надзорной жалобой, в которой просило отменить решение и постановление. Определением Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отказал в передаче дела для пересмотра состоявшихся судебных актов в порядке надзора и направил дело на рассмотрение в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа для проверки правильности применения норм права в порядке кассационного производства.

По результатам рассмотрения надзорной жалобы суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе, указав при этом следующее. Согласно пункту 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

По смыслу данной статьи, правом на заключение договора аренды на новый срок наделяется добросовестный арендатор договора аренды, прекратившего действие по истечении его срока. Заключение возобновление договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Невыполнение истцом требований пункта 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации касательно уведомления ответчика о желании заключить договор на новый срок до окончания действия договора также не позволяют признать арендатора добросовестным.

Понуждение арендатором арендодателя к заключению договора аренды на новый срок по правилам статьи Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо в случае передачи имущества в аренду третьему лицу. Муниципальное унитарное предприятие обратилось в суд с иском к закрытому акционерному обществу о взыскании денежной суммы. Исковые требования основаны на статье Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик не возвратил имущество арендодателю после истечения срока договора и не исполнил принятое на себя обязательство по своевременному внесению платежей балансодержателю на содержание и управление муниципальным нежилым фондом, предусмотренное условиями договора аренды нежилого помещения.

Возражая против иска, ответчик сослался на отсутствие у него обязательства по уплате эксплуатационных платежей после расторжения договора аренды. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, установив факты пользования ответчиком имуществом в спорный период и ненадлежащего исполнения им обязательства по возмещению эксплуатационных расходов, принятого по договору аренды нежилого помещения. Применив к отношениям сторон по аналогии положения статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, и установив, что закрытое акционерное общество не возвратило арендованное имущество при прекращении договора аренды, суд признал, что оно обязано оплачивать расходы по содержанию имущества до момента его освобождения.

Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили решение суда в силе, подтвердив правомерность применения в данном случае к отношениям сторон аналогии закона. Общество обратилось в суд с иском к Администрации города о взыскании неосновательного обогащения.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного и кассационного суда, обществу отказано в удовлетворении иска. Суды руководствовались статьями , , , Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что в договоре аренды стороны согласовали условие об обязанности арендатора произвести реконструкцию объекта найма за счет собственных средств, не требуя компенсации затрат, следовательно, основания для возложения на ответчика обязанности возмещения истцу стоимости произведенных улучшений отсутствуют.

При этом суды указали, что согласно пункту 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество приобретатель за счет другого лица потерпевшего , обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество неосновательное обогащение , за исключением случаев, предусмотренных статьей Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правилами об обязательствах вследствие неосновательного обогащения и статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по такому иску входят обстоятельства, подтверждающие возникновение у ответчика обогащения сбережения за счет Общества и его размер. Недоказанность хотя бы одного из перечисленных элементов является основанием для отказа в удовлетворении кондикционного иска. Взыскание стоимости улучшений имущества не урегулировано нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому на основании статьи 6 названного Кодекса к отношениям сторон по аналогии применяются положения статьи Кодекса.

В силу пункта 2 указанной правовой нормы в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Общество с ограниченной ответственностью далее - ООО обратилось в суд с иском к закрытому акционерному обществу далее - ЗАО об обязании ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения, расположенные в двух зданиях, одно из которых являлось незавершенным строительством объектом, другое самовольным строением, и взыскании неосновательного обогащения, возникшего вследствие пользования этими помещениями. В обоснование иска было указано, что у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования имуществом, так как договор аренды сторонами не заключен ввиду несогласования условий.

Направленный арендатору проект договора подписан им с протоколом разногласий, в свою очередь арендодатель отказался принять предложенные арендатором изменения и настаивал на первоначальной редакции договора. Суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования, обязав ответчика освободить помещения, расположенные в здании, незавершенном строительством, в остальной части иска в том числе в части требования о взыскании неосновательного обогащения отказал.

Суд пришел к выводу о том, что стороны заключили договор аренды, так как арендатор совершил конклюдентные действия, выразившиеся в принятии арендованного имущества по акту и в фактическом пользовании этим имуществом. Вместе с тем, суд признал данный договор аренды недействительной сделкой. Сославшись на положения статей , , Гражданского кодекса Российской Федерации и приняв во внимание, что аренда предполагает использование имущества по его назначению, суд пришел к выводу о том, что вопрос о возможности использования объекта по какому-либо назначению разрешается после завершения его строительства при приемке этого объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

До такой приемки использование недостроенного объекта по его предполагаемому назначению невозможно, поскольку не установлено, соответствует ли ему данный объект. Использование какими-либо лицами объекта незавершенного строительством по его планируемому назначению создает угрозу нарушения прав и интересов этих лиц.

У незавершенного строительством объекта до ввода его в эксплуатацию назначение для его использования не определено, а значит, отсутствует. Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции относительно заключенности договора аренды, указав следующее. Подписание ответчиком акта приема-передачи при наличии протокола разногласий к договору аренды свидетельствует лишь о фактическом нахождении ответчика в спорных помещениях и об их удовлетворительном техническом состоянии, а не о принятии ответчиком условий договора аренды в полном объеме.

Конклюдентные действия путем перечисления истцу арендной платы ответчиком не совершались. Суд второй инстанции признал также необоснованным вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды в части передачи в аренду помещений, находящихся в незавершенном строительством объекте, ввиду отсутствия у данного объекта назначения для их использования.

По договору аренды объектом имущественного найма выступали нежилые офисные помещения, расположенные в незавершенном строительством здании. Истец имеет зарегистрированное право собственности на данное здание, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Из материалов дела усматривается, что назначение у помещений - нежилое. Доказательств невозможности использования помещений по назначению в судебные инстанции не представлено.

С учетом изложенного из мотивировочной части решения исключены выводы о том, что договор аренды считается заключенным, и о том, что он является ничтожной сделкой в части сдачи в аренду помещений.

Был также признан необоснованным отказ суда в полном объеме в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения. Материалами дела подтверждено и ответчиком не оспаривался факт использования им спорных помещений без оплаты. Факт незаключенности договора аренды свидетельствует о незаконности пользования недвижимым имуществом.

Вместе с тем, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения удовлетворены частично, только в части платы за пользование помещениями, расположенными в незавершенном строительством объекте. В части платы за пользование помещениями, расположенными в самовольной постройке в иске было отказано правомерно, так как истец не доказал право собственности на данный объект недвижимости, а соответственно, и своего права на взыскание неосновательного обогащения с ответчика за пользование указанным помещением.

Администрация города обратилась в суд с иском к Обществу о взыскании задолженности по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка и пени. В заседании суда первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил сумму исковых требований, отказавшись при этом от взыскания задолженности в размере в связи с ее оплатой ответчиком. Требования в части взыскания пеней поддержал. По смыслу статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом пункт 3 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку доказательств регистрации договора аренды истцом суду не представлено, указанный договор не может считаться заключенным, следовательно, у арендодателя не возникло право применять установленную этим договором ответственность и заявлять о взыскании с ответчика пеней.

Отменяя решение суда, апелляционный суд указал, что в соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор аренды земельного участка от Определяя срок действия договора от В соответствии с пунктом 2. Вместе с тем в силу положений пункта 2 статьи и статьи Гражданского кодекса Российской Федерации указание в договоре на то, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.

Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, а для целей государственной регистрации период времени, предшествующий заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды. Поэтому срок аренды земельного участка по договору от

An error occurred.

Активировать демодоступ. У ООО в аренде есть часть земельного участка, срок аренды земельного участка истек Фактически мы перестали пользоваться участком, произвели его рекультивацию подготовили его к сдаче назад. Необходима форма письма-уведомления арендодателя о том, что мы передаем часть земельного участка назад арендодателю. Каким образом мы можем вернуть участок Арендодателю законным образом? В данном случае, арендатор может направить в адрес арендодателя уведомление о готовности передать часть земельного участка в связи с истечением срока аренды и акт приема-передачи. Это должно фиксироваться документами о передаче недвижимости, которые подписываются сторонами договора.

Про истечение срока аренды земельного участка

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Витрянский, Л. Михеева, Е.

Дрючина Алена Владимировна - Адвокат. Прежде чем начинать рассматривать вопрос расторжения договора аренды, следует обратить внимание, что расторжение договора и его прекращение не являются однозначными правовыми конструкциями. Так, согласно ст. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Причины отказа от исполнения договора могут определяться законом например, отсутствие у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору или вытекать из договора.

В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Статья 46 ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка

.

.

Расторжение договора аренды

.

.

Прекращение договора аренды земли путем его разрыв Расторжении договора аренды земельного участка в порядке, определенном лицо, которому после расторжения договора аренды передается земельный участок В случае смерти арендодателя до истечения срока действия договора аренды.

.

.

.

.

.

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Клементий

    Причины не объясняет, на диалог не идёт, просто быка включает